כמתווך נדל"ן בעמק יזרעאל "ליאור זהבי עמק נדל"ן ", אני פוגש לא מעט אנשים שמתמודדים עם מס שבח לראשונה כשהם מוכרים נכס. זהו מס שיכול להיראות מרתיע, אבל עם מעט ידע ותכנון נכון, אפשר להפחית אותו בצורה משמעותית – והכי חשוב, בצורה חוקית.
אז מה זה בעצם מס שבח? בואו נבין את היסודות ונתעמק בדרכים להפחית אותו.
מה זה מס שבח?
מס שבח הוא מס שגובה המדינה על הרווח ממכירת נכס נדל"ן. איך מחושבים הרווח הזה? לוקחים את מחיר המכירה של הנכס, מורידים ממנו את מחיר הרכישה, מוסיפים התאמות מסוימות (כמו אינפלציה) ומפחיתים הוצאות שהושקעו בנכס לאורך השנים.
לדוגמה, אם קניתם דירה ב-1 מיליון ש"ח ומכרתם אותה ב-1.5 מיליון ש"ח, הרווח שלכם הוא 500,000 ש"ח (לפני התאמות והוצאות). על הרווח הזה תשלמו מס שבח.
איך אפשר להוריד את מס השבח?
יש כמה דרכים חוקיות להפחתת מס השבח, והנה החשובות שבהן:
ניצול פטורים והקלות
ישנם מקרים שבהם ניתן לקבל פטור מלא או חלקי ממס שבח. למשל:
– אם זו דירת המגורים היחידה שלכם, ייתכן שתהיו זכאים לפטור ממס, בכפוף לעמידה בתנאים (ראו בהמשך פירוט על התנאים).
– אם רכשתם את הנכס לפני 1 בינואר 2014, ישנו מנגנון חישוב מס ליניארי, שמוזיל את המס המשולם באופן משמעותי.
הכרה בהוצאות
אם השקעתם בשיפוצים, שילמתם דמי תיווך, עבדתם עם עורך דין או שילמתם מס רכישה, ההוצאות האלו עשויות להיחשב כהוצאה מוכרת ולצמצם את החבות שלכם במס. שמרו את כל הקבלות והחשבוניות!
תכנון מס מראש
תכנון נכון מתחיל עוד לפני המכירה. אם אתם שוקלים למכור נכס, כדאי לבדוק איך לתכנן את החבות במס, בין אם על ידי מבנה בעלות מתאים (פרטי או חברה) ובין אם על ידי תזמון המכירה בצורה שתיטיב את המיסוי.
שימוש בחישוב ליניארי
עבור נכסים שנרכשו לפני 2014 ונמכרים לאחר מכן, אפשר להשתמש במנגנון החישוב הליניארי שמפחית את המס על חלק מהרווח שנצבר בשנים קודמות.
ייעוץ מקצועי
לא כל אחד מאיתנו מומחה במסים, וזה בסדר. כאן נכנסים לתמונה רואי חשבון ועורכי דין מומחים למקרקעין, שמכירים את כל החוקים, התקנות והפטורים.
התנאים לפטור ממס שבח עבור דירת מגורים יחידה
כדי לקבל פטור ממס שבח עבור דירת מגורים יחידה, יש לעמוד בתנאים הבאים:
1. דירת מגורים מזכה:
– מדובר בדירה שמשמשת למגורים בפועל או שימשה למגורים ב-80% מהתקופה שבגינה מחושב הרווח.
– הדירה חייבת להיות בנויה ולא בשלב שלד או פרויקט עתידי.
2. דירה יחידה:
– על המוכר להיות בעלים של דירה אחת בלבד בישראל (או בשטחי יהודה ושומרון).
– אם יש בבעלותו חלקים קטנים מנכס נוסף (עד 1/3 מהנכס), הוא עדיין יכול להיחשב כמי שבבעלותו "דירה יחידה."
3. תקופת בעלות על הדירה:
– המוכר צריך להחזיק בדירה לפחות *18 חודשים* מאז הפכה לדירתו היחידה.
– אם רכש את הדירה לפני 1 בינואר 2014, נדרשות התאמות ספציפיות בהתאם לחוק.
4. מגבלת מכירה:
– הפטור ניתן למוכר שלא מכר דירה אחרת בפטור ממס שבח ב-18 החודשים שקדמו למכירה הנוכחית.
5. המוכר הוא אדם פרטי:
– הפטור רלוונטי רק לאנשים פרטיים ולא לתאגידים, חברות או גופים עסקיים.
אם לא כל התנאים מתקיימים, ניתן לעיתים לקבל *פטור חלקי*, שבו מחושב מס שבח מופחת על חלק מהתקופה שבה הדירה שימשה כדירת מגורים יחידה.
איך מתמודדים עם מס שבח?
אז נניח שאתם מוכרים נכס – מה עושים?
1. בודקים אם בכלל קיימת חבות מס. לפעמים אין חבות מס כלל, למשל אם אתם זכאים לפטור.
2. מבצעים חישוב ראשוני ומכינים את כל המסמכים.
3. מגישים דיווח לרשות המסים תוך 30 יום ממועד המכירה.
—
לסיכום
מס שבח יכול להיראות כמו נטל כבד, אבל יש הרבה דרכים להפחית אותו בצורה חוקית. עם הבנה בסיסית של החוקים ותכנון נכון, אפשר לחסוך אלפי ואפילו עשרות אלפי שקלים.
אם אתם עומדים לפני מכירת נכס, אני ממליץ להתייעץ עם איש מקצוע בתחום המיסוי או פשוט לפנות אליי – אני כאן כדי לעזור לכם לעשות את זה נכון.
ליאור זהבי,
עמק נדל"ן
